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买房子不过户只写协议的，也会有效。但是会面临很大的风险。例如：一房二卖。如果真的出现一房二卖的情况，那么该买房协议还是有效的，但是只能可以证明交易的存在，不能证明买房人拥有该房屋的产权。
一房二卖通常是指，出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又可以被叫作房屋的二重买卖。
购房协议书是购房合同的一种体现，是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。
